Le viager immobilier est un contrat aléatoire

Le contrat de rente viagère figure, comme le contrat d'assurance, le jeu et le pari dans la catégorie des contrats dits « aléatoires » prévus aux articles 1964 à 1983 du Code civil.

Le contrat de rente viagère peut se définir comme l'abandon d'un bien ou d'un capital contre le versement régulier d'une somme (rente) jusqu'à la fin de la vie.

Définitions à retenir
La rente est une redevance qu’une personne appelée "débirentier" s’engage à verser périodiquement à une autre personne, le "crédirentier", en échange de la cession d’un bien immobilier ou mobilier (très rare). Cette redevance porte le nom d’arrérage, elle est en général versée mensuellement, trimestriellement ou plus rarement annuellement, ce pendant la durée de vie du crédirentier ou d'un tiers (très rare) et est constituée en général par une somme d’argent. La rente peut être réversible au profit d’un conjoint ou d’une tierce personne (attention aux conséquences fiscales).
Le bouquet est la partie du prix que le vendeur peut souhaiter recevoir immédiatement, le prix n’étant pas obligatoirement transformé en totalité en rente viagère.

Les avantages et les inconvénients d'une telle opération pour les deux parties, dépendent d’un événement incertain, la durée de la vie de celui qui reçoit la rente. La caractéristique essentielle du viager est d'être aléatoire : par essence, il comporte l’existence d’un risque à courir. A défaut d’aléa la vente en viager pourrait être annulée.

Dans le passé, en l’absence de système général de retraites, les personnes âgées, qui ne pouvaient recevoir de revenus suffisants de leur capital pour vivre, avaient la solution de vendre partiellement ou totalement leurs biens, le plus souvent leur maison, tout en conservant le droit d’usage et d’habitation ou l’usufruit, contre le versement régulier d’une pension jusqu’à la fin de leur vie.

Ce système a rendu service à de nombreuses générations : les plus jeunes, en activité, se constituaient progressivement un capital immobilier et les autres plus âgés trouvaient ainsi le moyen de vivre décemment jusqu'à la fin de leur vie.

En effet, acheter un bien en viager permet de devenir propriétaire avec un apport personnel souvent réduit.. L'acquéreur débirentier qui devra avoir une bonne capacité d'épargne à long terme, étalera sa charge financière sur la durée de la vie de son vendeur.

L'acheteur doit être relativement jeune afin d'éviter d'avoir à payer une rente lorsqu'il aura cessé toute activité professionnelle. Il doit également exister un écart d'âge suffisant entre le débirentier et le crédirentier, écart d’au moins 20 ans.
Le viager immobilier représente aujourd'hui en France un micro-marché de l'ordre de 4000 transactions annuelles : aucune statistique précise ne peut toutefois confirmer ce chiffre.